Dans l'article «Achat maison ou appartement: lequel me convient le mieux ?» vous trouverez un aperçu des critères importants lors de la recherche d'un bien immobilier et de précieux conseils pour vous aider à prendre une décision.

   

Erreur lors de la recherche d'un bien immobilier : trop peu de critères de recherche

   

Ne supprimez pas trop de critères de recherche et ne faites pas de compromis trop importants. Si vous cherchez avec trop peu de critères, vous obtiendrez trop de résultats et vous risquez de ne pas voir l'aiguille dans la botte de foin. Essayez de voir comment le nombre et la qualité des résultats changent lorsque vous jouez avec les critères de recherche. En respectant le bon ratio, vous n'obtiendrez que les résultats de recherche qui vous intéressent et vous ne perdrez pas de temps avec des maisons ou des appartements qui ne vous conviennent pas.

   

‍

‍

‍

Erreur lors de la visite : Trop peu de biens immobiliers visités

   

Une chose tout d'abord : n'achetez pas de maison ou d'appartement sans l'avoir visité. Même pas sous la pression temporelle. Les images valent mieux que mille mots, dit-on. Cependant, les images peuvent être trompeuses. Et parfois, elles mentent. Prenez donc tout votre temps pour visiter les lieux. Lorsque vous commencez à chercher un bien immobilier et que vous avez trouvé quelques maisons ou appartements qui vous conviennent, commencez par visiter les biens qui vous intéressent le moins. Cela vous permettra de vous habituer à la situation de visite et de vous entraîner à reconnaitre les points auxquels vous devez faire attention. Avec la pratique, vous remarquerez plus rapidement les forces et les faiblesses des biens que vous visitez. Lors de la première visite, vous allez surtout devoir écouter votre instinct.

   

‍   

‍

‍

Erreur lors de la visite : Visiter le bien sans l'aide d'un professionnel

   

Si votre intuition vous pousse à dire "oui" après la première visite, vous devriez absolument visiter la maison ou l'appartement une deuxième fois. De préférence avec un expert immobilier qui examinera l'objet et la substance du bâtiment de la cave au toit : Murs intérieurs et extérieurs, fenêtres et portes, installations électriques, installations techniques et raccordements domestiques, conduites d'eau et d'eaux usées, chauffage et production d'eau chaude, isolation, cuisine, salle de bains et toilettes d'invités. En Suisse, les maisons ou appartements anciens sont généralement vendus "en l'état" et les éventuels droits de garantie, dans la mesure où la loi le permet, sont souvent exclus. Lors de la deuxième visite, écoutez surtout votre tête et celle de l'expert immobilier.

   

Erreur lors de la négociation du prix : ne pas remettre en question le prix de vente

   

Le marché immobilier fonctionne comme tout autre marché : l'offre et la demande déterminent le prix. La demande étant supérieure à l'offre, les vendeurs sont en position de force. Toutefois, les prix ont moins augmenté ces derniers mois, car de moins en moins d'acheteurs sont prêts à payer n'importe quel prix. Par conséquent, les maisons et les appartements restent plus longtemps dans les annonces qu'il y a un an. Malgré cela, de nombreux vendeurs maintiennent leurs prix. En tant qu'acheteur*, vous devriez maintenant examiner le prix de vente d'un œil critique. Surtout si la maison ou l'appartement est sur le marché depuis longtemps. L'estimation impartiale du marché par l'évaluation immobilière de Houzy offre un second avis et renforce votre pouvoir de négociation en fournissant un argument solide pour ajuster le prix.

   

‍

‍

‍

Erreur lors de la négociation du prix : sous-estimer les besoins de rénovation

   

Si vous vous intéressez à une maison ou à un appartement ancien, la deuxième visite avec un expert immobilier est en fait obligatoire. Pour les particuliers, il est difficile d'évaluer la substance du bâtiment et d'estimer les besoins de rénovation - et donc les coûts de rénovation. Les particuliers sous-estiment souvent le besoin de rénovation. En particulier lorsque l'objet n'a pas été assaini sur le plan énergétique, ne l'a été que partiellement ou insuffisamment. Un assainissement (énergétique) peut rapidement coûter quelques dizaines ou centaines de milliers de francs. L'expert immobilier peut évaluer à combien vous devez vous attendre et si le prix de vente correspond à l'état de la maison ou de l'appartement.

   

‍

Erreur lors de la conclusion du contrat : décider sous pression temporelle

   

En comparaison annuelle, la durée des annonces pour les maisons a augmenté de 8 jours, atteignant 61 jours, et celle des appartements a augmenté de 4 jours, atteignant 67 jours. De plus en plus d'acheteurs refusent de payer à n'importe quel prix et prennent plus de temps pour décider. Cela a du sens. Ne cédez en aucun cas à la pression du temps, même si le vendeur prétend avoir des offres immédiates. Prenez le temps de faire au moins deux visites, d'évaluer les coûts de rénovation (énergétique) et de sécuriser un financement avec la banque. Se décider précipitamment peut entraîner des coûts excessifs, des dépenses imprévues dans la rénovation ou un financement suboptimal pour votre logement. Au final, cela peut s'avérer onéreux.

   

Ne vous laissez pas presser par le temps et étudiez bien tous les documents avant de signer le contrat de vente.

   

 ‍  

Erreur lors de la conclusion du contrat : ne pas étudier le contrat en profondeur

   

Soyons honnêtes : qui aime étudier des documents volumineux ? Pourtant, avant de signer le contrat de vente, prenez le temps. Lisez le projet de contrat, consultez les extraits du registre foncier, les justificatifs du registre foncier et les plans cadastraux, examinez le registre des investissements, des rénovations et des assainissements et étudiez le descriptif de construction, les plans de construction et la police d'assurance du bâtiment. Si vous achetez un appartement en copropriété, étudiez non seulement le règlement, mais aussi le règlement intérieur, les derniers comptes annuels du syndicat des copropriétaires et les derniers procès-verbaux de l'assemblée des copropriétaires. Ne vous laissez en aucun cas pousser à une signature précipitée, les enjeux financiers sont trop importants pour cela.

   

    

‍

‍

Erreur lors du financement : sous-estimer les besoins en fonds propres

   

La question la plus importante en matière de financement est de savoir combien vous pouvez ou voulez vous permettre d'investir dans un bien immobilier. Si vous souhaitez financer une maison ou un appartement par un emprunt, vous avez besoin d'au moins 20 % de fonds propres. Au moins la moitié de ces fonds doivent être des fonds propres durs tels que des avoirs bancaires, des titres ou des avoirs des piliers 3a/3b, et 10 pour cent au maximum peuvent provenir de la caisse de pension. Ainsi, pour financer une maison ou un appartement d'un million de francs avec une hypothèque, il faut au moins 200'000 francs de fonds propres. Pour la 1ère hypothèque, le bien immobilier est mis en gage jusqu'à 65 pour cent, pour la 2e hypothèque jusqu'à 80 pour cent. La 2e hypothèque doit être amortie en l'espace de 15 ans, au plus tard jusqu'à la retraite.

   

   

‍

‍

‍

Erreur lors du financement : sous-estimer le coût du logement

   

   

De nombreux acheteurs sous-estiment les coûts du logement parce qu'ils se basent sur les taux d'intérêt actuels, qui sont bas en comparaison historique et nettement inférieurs au taux d'intérêt calculé pour le calcul de la capacité financière. La plupart des banques calculent la capacité financière à 4,5 ou 5 % afin de protéger leurs clients de la hausse des taux d'intérêt hypothécaires et de se protéger eux-mêmes des défauts de paiement. Les frais de logement ne doivent pas dépasser 33 ou 35 % du revenu brut, selon la banque. Ils se composent de

   

• 4,5ou 5 pour cent d'intérêts calculés pour la 1ère et la 2e hypothèque
• de 1 pour cent du prix d'achat pour les frais annexes et
• de l'amortissement de la 2e hypothèque.

   

 ‍  

 ‍  

 ‍  

Ne souscrivez pas la première hypothèque venue et comparez les offres d'au moins trois banques avant de signer.

   

‍

Erreur lors du financement : ne pas comparer les prix

   

La plupart des gens comparent les prix pendant des jours lorsqu'ils achètent un nouveau smartphone ou réservent leurs prochaines vacances. Le financement d'un logement en propriété représente beaucoup plus d'argent - pourtant, de nombreux acheteurs renoncent à comparer les prix et optent pour la première offre de leur banque principale. En choisissant le bon modèle d'hypothèque, la bonne durée et une répartition judicieuse en deux ou trois tranches, il est possible d'économiser plusieurs milliers de francs par an. Demandez des offres à au moins trois banques, assurances ou caisses de pension, comparez les offres et négociez le taux d'intérêt. Les taux d'intérêt hypothécaires publiés sur Internet sont des prix dits "vitrine". De nombreux prestataires font de meilleures offres aux bons clients.

   

‍

‍

‍

Erreur lors du financement : calculer le mauvais prix

   

Depuis 2014, les banques prêtent les logements en propriété selon le principe de la valeur la plus basse, c'est-à-dire jusqu'à 80 pour cent du prix d'achat ou du prix du marché - le montant le plus bas étant retenu. Cela a des conséquences sur vos besoins en fonds propres :

   

• Si vous achetez une maison d'une valeur de marché de 1,2 million de francs pour 1,1 million de francs, la banque met la maison en gage jusqu'à 80 % du prix d'achat (1,1 million de francs). Vous recevez jusqu'à 880'000 francs d'hypothèque et avez besoin d'au moins 220'000 francs de fonds propres.
• Si vous achetez un appartement d'une valeur marchande de 1,1 million de francs pour 1,2 million de francs, la banque met l'appartement en gage jusqu'à 80 pour cent de la valeur marchande (1,1 million de francs). Vous obtiendrez jusqu'à 880'000 francs d'hypothèque et aurez besoin d'au moins 320'000 francs de fonds propres.

   

‍

‍

Erreur lors du financement : choisir une mauvaise stratégie

   

Avec une hypothèque à taux fixe, vous savez, au franc près, combien vous coûte votre rêve d'accession à la propriété. Indépendamment des hausses et des baisses des taux hypothécaires. Avec une hypothèque indexée sur le marché monétaire (SARON), vous profitez d'une baisse des taux, mais devez vous attendre à des taux hypothécaires plus élevés en cas de hausse des taux. La stratégie que vous choisissez dépend d'une part des prévisions de taux d'intérêt et d'autre part de votre situation personnelle et financière. Vous pouvez diviser l'hypothèque en deux ou trois tranches et combiner les avantages des différents modèles hypothécaires. Dans vos prévisions de taux d'intérêt (novembre 2023), UBS key4 mortgages recommande ces stratégies :

   

• Stable : 50 % dans une hypothèque fixe sur 10 ans et 50 % dans une hypothèque fixe sur 15 ans
• Equilibré : 60 % dans une hypothèque fixe sur 12 ans et 40 % dans une hypothèque SARON
• Adapté au marché : 70 % dans une hypothèque SARON et 30 % dans une hypothèque fixe sur 12 ans

   

‍

‍

‍

‍

‍