Pour son premier forum tenu à l’Octagon, Realstone avait choisi une thématique pointue: «Entre opportunités et risques: rentabilité de l’investissement dans l’immobilier durable». Au final, force est de constater qu’il existe encore un problème de standards afin de comparer des objets comparables.

C’est au sein de l’Octagon, l’ancien siège européen de DuPont De Nemours (voir fin de l’article) que s’est déroulé ce premier Forum Built for Better. Comme l’a rappelé en introduction le président du conseil d’administration de Realstone Holding, Esteban Garcia: «Nous avons la responsabilité d’être des acteurs du changement tout en cherchant à rendre performants les investissements durables».

Comment créer de la valeur

Le CEO de Realstone, Julian Reymond a entamé ce forum en tentant de prouver à l’aide de plusieurs exemples qu’il est possible de créer de la valeur avec la durabilité. Mais le principal enjeu à l’heure actuelle reste de parvenir à transmettre un reporting transparent aux parties prenantes. «Avec 57% de bâtiments chauffés aux énergies fossiles, nous allons devoir accélérer le rythme de rénovation. Cependant, comment faire puisque le coût de celle-ci varie entre 30 et 70% du prix de revient de l’immeuble? D’autant qu’aujourd’hui, seuls 10% de ces coûts sont subventionnés. Il n’y a que Genève qui permette de couvrir jusqu’à 42% des coûts avec sa politique d’exonération d’une durée de 20 ans de l’impôt immobilier complémentaire pour les biens répondant à un standard de haute ou très haute performance énergétique.»

L'Octagon a été repositionné pour le flex office et une offre résidentielle

   

«Avec des investissements dans la rénovation énergétique et la construction d’immeubles neufs, nous réalisons des économies au profit de nos locataires et préservons les rendements de nos investisseurs», ajoute-t-il. Actuellement, 41% du parc détenu par Realstone est chauffé avec de l’énergie renouvelable (chauffage à distance, pompe à chaleur, géothermie et pellets).

A Chavannes-Près-Renens, Realstone a rénové un immeuble de 77 logements pour 3,8 millions de francs. Cet immeuble sera connecté à un CAD en 2024, de quoi permettre de baisser ses émissions de CO2 de 66%, d’augmenter son état locatif de 9% (entre 2017 et 2023) et d’obtenir un retour sur investissement (ROI) de 2,3%. Avec le second exemple, le ROI est un peu meilleur: 3,3%. Il s’agit d’une rénovation avec une surélévation d’un étage. Le meilleur exemple cumule une rénovation énergétique, une surélévation et un repositionnement: l’immeuble route de Berne 2 à Lausanne. Avec le départ du locataire unique, cet immeuble a été reconverti en 41 logements et une surélévation de deux étages, soit 13 appartements supplémentaires. Les émissions de CO2 ont baissé de 37%, l’état locatif a grimpé de 178%, dès lors le ROI est de 8,8%. «Nous essayons de planifier ce type de rénovation avec d’autres moins intéressantes afin de lisser nos futurs rendements».

Lutter contre l’écoblanchiment

Le forum s’est poursuivi avec l’intervention de Philippe Gabella, CIO en charge de l’investissement indirect dans l’immobilier à la Banque Cantonale Vaudoise. «Nous avons 6 milliards de francs investis dans ce secteur. Pour nous qui sommes tenus de réaliser des investissements socialement responsables, de nombreuses questions demeurent: les reportings ont-ils les mêmes standards de mesure ? Comment traiter les immeubles non couverts? Com- ment prendre en compte l’énergie grise?». Le département fédéral des finances est chargé de présenter au Conseil fédéral un plan et des propositions concrètes de mise en œuvre de la position du Conseil fédéral en matière de prévention de l’écoblanchiment jusqu’au 30 septembre 2023. Dans l’intervalle, l’Asset Manage- ment Association Switzerland (AMAS) a décidé d’exiger de ses membres la publication de quatre indicateurs pour les fonds immobiliers dès la fin 2023: taux de couverture du portefeuille immobilier pour lequel la consommation d’énergie est calculée ; le mix énergétique entre les catégories «fossile» et «non fossile»; l’intensité énergétique pour les constructions terminées, dont la consommation est mesurée ou calculée en kWh par m2; et, enfin, l’intensité des émissions de gaz à effet de serre en kg CO2 eq par m2.

Évaluation des pratiques ESG

Enfin, les organisateurs avaient convié le professeur Eric Jondeau, codirecteur du Center for Risk Management à l’Université de Lausanne pour qu’il explique comment il compare les fonds immobiliers sous l’angle ESG. En effet, ce dernier a été mandaté par la Banque Cantonale Vaudoise et par l’Université pour mener une telle enquête. En résumé, ce dernier a commencé par une approche directe pendant deux ans, soit celle consistant à questionner chaque fonds sur ses pratiques. Avant d’y renoncer du fait qu’il y avait plein de biais possibles et de choisir une approche consistant à évaluer les pratiques ESG sans questionner les fonds, mais en faisant une agrégation des données obtenues au niveau des bâtiments, des données publiques et donc avec des scores transparents, et, enfin en analysant la communication du fonds. Les résultats seront rendus publics en fin d’année.

L’Octagon

Une visite de l’Octagon était proposée à l’issue du Forum B4B. Cet ensemble de trois bâtiments octogonaux a été édifié au Grand-Saconnex (GE) pour y accueillir le siège européen de DuPont de Nemours. Acheté en décembre 2017 pour près de 130 millions de francs par Realstone, cet ensemble a été repositionné pour pouvoir y héberger de nombreuses entreprises. Le bâtiment principal se caractérise par un énorme atrium. Le restaurant a été agrandi et repensé. On trouve également un fitness et un parking de 600 places. Un des trois octogones devrait être adapté à la parahôtellerie et à des studios meublés de 25 m2. Par ailleurs, le tram devrait y passer devant d’ici 2026. Globalement, Realstone aura investi 9,5 millions de francs pour cet ensemble de 24’000 m2, y compris pour la pose de 866 panneaux photovoltaïques en toiture.

Source : Immobilier.ch 

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