Acheter une maison à l'étranger: financement, questions fiscales, conseils et astuces
29 août 2023
Une maison de vacances en Algarve ou un appartement en ville à Barcelone coûtent moins cher qu'une petite maison à Ascona ou qu'un appartement à Bâle. En outre, le coût de la vie est moins élevé, le soleil brille plus souvent et les gens sont (généralement) plus détendus. C'est pourquoi de plus en plus de Suisses* envisagent d'acheter un bien immobilier à l'étranger. Pour leurs vacances, pour leurs vieux jours ou comme investissement. Comme des lecteurs nous demandent régulièrement comment financer une maison en Toscane ou comment payer des impôts sur un appartement à Paris, nous avons fait des recherches sur ce que vous devez savoir sur l'achat immobilier à l'étranger avant de commencer vos recherches.
Bon à savoir
Les Suisses peuvent acquérir des biens immobiliers dans n'importe quel pays de l'UE s'ils s'y établissent. Si vous ne souhaitez pas transférer votre résidence principale, vous devez toutefois obtenir une autorisation.
Où voulez-vous vivre?
La plupart des gens veulent acheter une maison ou un appartement là où ils passent leurs vacances. Il n'y a rien à redire à cela. Mais n'oubliez pas que les vacances et la vie quotidienne sont deux choses différentes. En vacances, vous serez par exemple moins dérangé si le charmant employé de la poste discute entre-temps avec sa collègue que si vous devez encore faire des achats pour le week-end après vous être rendu à la poste. Réfléchissez bien pour savoir si le style de vie local vous convient - ou si vous êtes prêt à vous adapter. Une fois que vous avez le sentiment que cela pourrait convenir, vous devriez réfléchir à l'emplacement. De nombreux critères spécifiques à l'emplacement de l'immobilier sont les mêmes que chez vous, en revanche, la proximité de l'aéroport est par exemple soudain plus importante que la proximité du pédiatre ou de l'école.
Comment voulez-vous vivre?
Si vous habitez ou avez habité chez vous dans une maison individuelle avec un grand jardin, vous préférerez peut-être, pendant vos vacances ou votre retraite, vivre dans une simple maison de plage ou dans un appartement en ville. Vous avez maintenant d'autres besoins, c'est pourquoi les critères qualitatifs et quantitatifs spécifiques à l'objet qui sont importants pour vous changent. Et de nouveaux besoins apparaissent. Si vous cherchez par exemple un logement pour vos vieux jours, vous devriez aussi réfléchir à un habitat adapté aux personnes âgées ou du moins sans obstacles. Cela signifie par exemple un ascenseur si vous souhaitez vivre au troisième étage ou une douche de plain-pied au lieu d'une baignoire sur pieds. Planifiez donc pour demain et pour après-demain.
Vous recherchez peut-être plutôt une maison ou un appartement avec jardin pour vos enfants et/ou petits-enfants.
Comment trouver la maison de vos rêves?
Passez du temps à la destination de vos rêves, flânez dans les rues, traversez la campagne et parlez avec les habitants. Vous aurez ainsi une idée de l'endroit où vous vous sentirez chez vous. Une fois que vous savez où vous cherchez quoi, parlez à un agent immobilier. De préférence avec quelqu'un qui connaît le marché immobilier local, qui a trouvé des maisons ou des appartements pour d'autres Suisses* et qui sait donc comment nous fonctionnons. Il pourra probablement vous montrer quelques biens immobiliers. Peut-être y a-t-il quelque chose, peut-être les visites l'aideront-elles à mieux vous comprendre. Il pourra alors poursuivre ses recherches et vous envoyer des dossiers intéressants lorsque vous serez de retour en Suisse. Prévoyez une visite dès que l'agent immobilier aura repéré quelques biens qui vous intéressent sérieusement.
Conseil
Dans chaque pays et pour chaque grande ville, il existe des plateformes immobilières permettant de se faire une première idée du marché. En Italie, par exemple casa.it, idealista.it, immobiliare.it ou tecnocasa.it et gate-away.com spécialement pour les acheteurs de l'étranger. En sélectionnant vos favoris, vous simplifiez la recherche de l'agent immobilier.
Comment se protéger d'un échec?
En Suisse, nous construisons (presque) pour l'éternité. C'est pourquoi la qualité de la construction est plus élevée qu'ailleurs. Soyez prudent et examinez minutieusement le bien avant de signer un contrat de vente. Surtout les maisons ou appartements anciens. Visitez les biens immobiliers qui vous intéressent sérieusement avec un professionnel. Cela a un coût, mais cela en vaut la peine, car il analysera l'état du bien, identifiera les besoins de rénovation, estimera les coûts de rénovation et découvrira des défauts que vous auriez peut-être négligés. Dans le meilleur des cas, il peut également vous recommander des artisans de confiance, négocier avec le service local de la construction et planifier, coordonner et superviser les travaux pour vous. Si vous souhaitez superviser les travaux, vous devriez parfois fermer les yeux : Les horloges (et les gens) ne tournent pas partout de la même manière qu'en Suisse. La sérénité aide.
Comment vous protégez-vous des problèmes juridiques?
Jouez la carte de la sécurité et demandez conseil à un avocat qui connaît bien le droit immobilier du lieu où se trouve le bien. Il existe par exemple en Suisse des avocats spécialisés dans le droit italien en général et dans le droit immobilier italien en particulier. Si vous cherchez un conseiller juridique à l'étranger, il devrait déjà avoir conseillé des clients suisses et comprendre comment nous fonctionnons. Demandez à votre agent immobilier ou à des Suisses sur place que vous connaissez de vous recommander. L'ambassade suisse peut peut-être aussi vous aider.
Comment financer votre maison à l'étranger?
Les taux d'intérêt hypothécaires sont plus bas en Suisse qu'à l'étranger. Mais les banques suisses ne financent pas de logements à l'étranger, certaines le font tout au plus dans les pays limitrophes, par exemple une banque à Kreuzlingen pour un appartement à Constance. C'est pourquoi vous devriez financer l'achat avec une banque locale aux conditions habituelles du pays. Les intérêts plus élevés mangeront probablement une grande partie du prix d'achat plus bas. Sauf si vous pouviez payer la maison ou l'appartement uniquement avec des fonds propres - mais dans ce cas, vous devriez calculer de manière équitable le manque à gagner (coût d'opportunité), car vous ne pouvez pas placer l'argent. Ne prenez pas seulement en compte le prix d'achat, mais aussi tous les frais liés aux visites et aux déplacements, à l'avocat, à l'agent immobilier et au notaire, ainsi que les traductions, les frais d'inscription au registre et d'authentification et les droits de mutation.
Bon à savoir
Ne sous-estimez pas les frais annexes à l'achat. En Allemagne, vous payez par exemple, selon le Land, entre 5 et 12 % du prix d'achat pour la taxe sur les mutations foncières, les honoraires du notaire et les frais de registre foncier, ainsi que la commission de l'agent immobilier, que vous partagez avec le vendeur.
Comment imposer votre maison à l'étranger?
Si vous conservez votre résidence principale en Suisse, vous ne devez pas payer d'impôt sur la maison ou l'appartement, mais vous devez le déclarer. Bien que ni la Confédération, ni le canton, ni la commune ne taxent les biens immobiliers étrangers, une maison ou un appartement de vacances influe sur votre charge fiscale. La valeur fiscale et les revenus tels que les loyers ou la valeur locative sont ajoutés à la fortune et au revenu imposables pour déterminer le taux d'imposition et augmentent votre taux d'imposition pour l'impôt sur la fortune et l'impôt sur le revenu en raison de la progressivité. Exemple : vous payez 120'000 francs de revenu et 600'000 francs de fortune et possédez une maison en Bretagne d'une valeur fiscale de 400'000 francs que vous louez plusieurs fois par an pour un total de 50'000 francs.
- Impôt sur le revenu: le revenu imposable (120'000 francs) est imposé en Suisse au taux d'imposition plus élevé pour les revenus de (120'000 plus 50'000 =) 170'000 francs. Les revenus sont imposés au lieu où se trouve le bien immobilier, dans notre exemple en France.
- Impôt sur la fortune: la fortune imposable (600'000 francs) est imposée en Suisse au taux d'imposition le plus élevé pour la fortune, soit (600'000 plus 400'000 =) 1'000'000 de francs. La valeur fiscale est imposée au lieu où se trouve le bien immobilier, dans notre exemple en France.
- Excédent de frais de gestion: Si les frais d'entretien, d'assurance et d'administration dépassent les revenus, il en résulte un excédent de frais d'acquisition, en d'autres termes une perte. Dans certains cantons, par exemple Zurich, cette perte peut être déduite du revenu.
- Dettes et intérêts débiteurs: toutes les dettes et tous les intérêts débiteurs sont répartis entre les domiciles fiscaux en fonction de leur valeur (répartition fiscale). Par exemple, si vous avez financé votre maison en Suisse avec une hypothèque et payé la maison en Bretagne avec des fonds propres, la dette hypothécaire et les intérêts hypothécaires seront répartis sur les deux biens immobiliers. Comme vous pouvez déduire moins de dettes et d'intérêts débiteurs, la charge fiscale en Suisse augmente.
Source : Houzy.ch
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